承重墻被拆維權(quán)索賠難在哪兒

雖然承重墻位于業(yè)主家中，但其仍屬于共有部分，業(yè)主對(duì)墻體的使用不得破壞其基本功能

文/本刊記者 孫天驕

新房剛裝修一年，就遭遇樓下鄰居私自拆除承重墻，導(dǎo)致自家房屋墻壁出現(xiàn)不少細(xì)小裂紋。上海浦東某小區(qū)居民葉女士直言自己“太倒霉了”。

她向當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門反映情況后，跟隨執(zhí)法人員來到鄰居家，只見屋內(nèi)一片狼藉，客廳和臥室之間的墻被砸出一個(gè)1米多寬的大洞，露出里面的紅磚。

承重墻，被稱為建筑的“生命墻”，指支撐著上部樓層重量的墻體，是支撐建筑的脊梁，也是決定室內(nèi)安全的一個(gè)重要部分，承重墻出現(xiàn)問題往往會(huì)危及整棟樓居民的安全。

按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，雖然承重墻位于業(yè)主家中，但其仍屬于共有部分，業(yè)主對(duì)墻體的使用不得破壞其基本功能。

然而實(shí)踐中，總有人出于一己私欲私自改造甚至拆除承重墻，因此造成的事故或糾紛不在少數(shù)。

近日接受本刊記者采訪的專家認(rèn)為，相關(guān)法律法規(guī)早已明確禁止私自拆改承重墻，嚴(yán)重者甚至可能面臨刑罰。但由于少數(shù)居民法律素養(yǎng)不高、一些裝修公司設(shè)計(jì)觀不正、私人領(lǐng)域問題發(fā)現(xiàn)查處難等原因，私自拆改承重墻的情況仍時(shí)有發(fā)生。社區(qū)、物業(yè)公司、街道、住建部門等相關(guān)主體應(yīng)承擔(dān)起安全監(jiān)管責(zé)任，對(duì)裝修過程中出現(xiàn)的問題及時(shí)發(fā)現(xiàn)整改；居民發(fā)現(xiàn)問題也要及時(shí)舉報(bào)。

積極舉報(bào)私拆承重墻行為

北京市西城區(qū)陶然亭街道某小區(qū)房屋落成于20世紀(jì)80年代前后，沈女士是其中一棟5層步梯樓的住戶。據(jù)沈女士介紹，該小區(qū)樓棟多為紅磚加預(yù)制板加部分鋼筋混建而成。小區(qū)沒有物業(yè)公司，房屋整體結(jié)構(gòu)歸國家所有，由房管所“變身”的宣房公司代管。

2023年3月，沈女士樓上搬來了新鄰居，并請(qǐng)了施工隊(duì)大刀闊斧地進(jìn)行裝修。起初幾個(gè)星期，工人都在進(jìn)行破拆工作，敲打砸的聲音此起彼伏。有一天很晚了，工人還在施工，沈女士家人上樓試圖溝通讓他們暫停，卻發(fā)現(xiàn)鄰居家承重墻上兩個(gè)門的門洞被擴(kuò)大。原來，每層樓有兩套相連的房子，這家業(yè)主把3樓相連的兩套都買了，在其中一個(gè)承重墻上開了門，想把兩家打通。

“我們的房子戶型上下一樣，都是田字形。新業(yè)主將其中東西走向貫通的兩面墻上的兩個(gè)門向上擴(kuò)大了30厘米，還在旁邊一處大概4平方米的空墻上標(biāo)記了準(zhǔn)備開洞的位置和尺寸?！鄙蚺亢图胰丝紤]到承重墻的問題專業(yè)且嚴(yán)重，小區(qū)又沒有物業(yè)公司，便直接撥打了12345熱線反映問題。

第二天，社區(qū)工作人員來到現(xiàn)場了解情況。溝通過程中，裝修業(yè)主并不認(rèn)為自己的做法有何不妥，堅(jiān)持認(rèn)為改造墻體對(duì)大樓構(gòu)造沒有影響，還叫囂著“出了事也是我們家倒霉，關(guān)你們什么事”。社區(qū)工作人員只能與他們商定請(qǐng)專業(yè)部門來現(xiàn)場鑒定。次日北京市西城區(qū)住房和城市建設(shè)委員會(huì)等相關(guān)部門工作人員、宣房公司和街道社區(qū)工作人員10多人來到現(xiàn)場。經(jīng)勘查，該戶裝修確實(shí)存在違規(guī)拆除承重墻行為，責(zé)令其停工整改。之后各相關(guān)部門和有關(guān)單位工作人員又多次來現(xiàn)場督促檢查。

整改過程中，對(duì)方的行為又讓沈女士大跌眼鏡。第一次整改時(shí)，裝修工人只安了一根尺寸小于擴(kuò)拆高度的方鋼，橫著架在原來門洞的墻上，差的距離拿磚頭墊上，再抹上水泥。一次，沈女士剛好在家，眼看著工長一大早上了樓，沒多久又下來了，“原來沒買紅磚，跑到樓下花園里撿了幾塊破磚頭拿上去直接用了”。沈女士和家人立刻把這“豆腐渣”工程反映給了當(dāng)?shù)刈〗ㄎ?，住建委又督促裝修戶進(jìn)行了第二次整改。

1個(gè)月后，住建委告知該戶整改到位?？墒莾蓚€(gè)月后，沈女士從鄰居那里得知，5樓破天荒的漏水了，“不知道是不是樓上砸了承重墻之后受力點(diǎn)變了，把頂層防水弄壞了”。

私自拆改承重墻的業(yè)主不在少數(shù)。沈女士告訴記者，她從社區(qū)工作人員處了解到，此前，其所在小區(qū)有一家砸了一面承重墻，有一家在一面承重墻上開了一扇門，還有一家大錘掄上去后，樓下墻裂縫了。

在社交平臺(tái)上，記者以“承重墻”等關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索發(fā)現(xiàn)，不少網(wǎng)友發(fā)帖反映自己的鄰居有私自拆改承重墻的行為，還有不少人反映自己在裝修過程中拆改承重墻被鄰居舉報(bào)。他們拆改承重墻的原因，多是想改造房屋構(gòu)造、擴(kuò)大使用面積、改善室內(nèi)光照等。

近日，記者隨機(jī)走訪北京市多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)居民對(duì)于拆改承重墻問題持反對(duì)態(tài)度，認(rèn)為“危害公共安全”，也有人對(duì)此表示無所謂。在北京亞運(yùn)村附近一老舊小區(qū)內(nèi)，一對(duì)正在散步的年輕夫妻面對(duì)記者的詢問，直言“有一面墻特別擋客廳的光照，我們?nèi)绻傺b修的話也想拆掉”；還有一位坐在長椅上休息的大爺稱，“一棟樓那么多戶，別全拆，一兩戶拆了應(yīng)該也沒啥事”。

維權(quán)索賠為何這么難

“承重墻相當(dāng)于是建筑的骨架，骨架如果被動(dòng)了，這個(gè)建筑可能就站不起來了。”相關(guān)建筑學(xué)專家說。

他告訴記者，有很多人可能會(huì)說不知道屋內(nèi)哪面是承重墻，其實(shí)很好判斷——幾十年前建的老小區(qū)，多是磚混的建筑，就是磚和混凝土，一般都是比較厚的磚墻來做承重墻，所以老小區(qū)的墻不能輕易動(dòng)。后來建的住宅樓，多是用剪力墻來承重的，即鋼筋混凝土構(gòu)成的墻，也很容易判斷，在拆的過程中如果里面露出鋼筋頭了，那就是承重墻。即使普通人分辨不出，專業(yè)的施工工人也能容易判斷是否為承重墻，有時(shí)靠敲打聽音就能判斷。

“所以如果發(fā)生裝修過程中破壞承重墻的情況，那一定是故意為之?！痹摻ㄖW(xué)專家說。

承重墻不能拆，可以說是一個(gè)常識(shí)，為什么仍有不少人無視規(guī)定私自操作？在葉女士看來，鄰居的“事不關(guān)己高高掛起”和相關(guān)部門監(jiān)管不到位或許都是其中的原因。

葉女士說，在向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門反映問題后，其要求砸了承重墻的那戶鄰居停工整改，結(jié)果對(duì)方根本沒有停工，樓下仍不時(shí)傳來敲敲打打的聲音，并且沒幾天就安裝了大門，“后續(xù)承重墻到底有沒有真的修復(fù)，修復(fù)是否符合標(biāo)準(zhǔn)，無法得知”。之后，面對(duì)葉女士的幾番致電，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門只說對(duì)方已整改，但拒絕提供任何證明材料。

更令葉女士感到無奈的是，明明涉及承重墻這么重要的安全問題，同樓一些鄰居卻仿佛無所謂，“有一戶鄰居直接在群里陰陽怪氣地說我‘小題大做’，有兩戶鄰居私下問過我是哪個(gè)部位的墻體有裂縫，但也都表示不希望鬧大了影響房價(jià)”。

家住河北邯鄲的孟女士同樣遇到過投訴后不了了之的情況。

去年11月，孟女士在業(yè)主群里看到有人反映同樓鄰居裝修聲音太大，疑似有砸墻的動(dòng)靜，希望物業(yè)公司去看看，“別動(dòng)到了承重墻”。物業(yè)公司工作人員當(dāng)天在群里回復(fù)“已制止”。

“裝修那戶就在我家樓上，承重墻這種牽一發(fā)動(dòng)全身的事，物業(yè)公司回復(fù)的不明不白，讓人放心不下。”孟女士于是上樓查看，透過打開的大門，她發(fā)現(xiàn)一堵墻已經(jīng)被砸穿，露出裸露的鋼筋。

孟女士將墻體照片發(fā)到業(yè)主群，在多位業(yè)主督促物業(yè)公司要說法后，物業(yè)公司于次日發(fā)布公告稱，該業(yè)主室內(nèi)裝修確實(shí)存在違規(guī)問題，拆改承重墻，現(xiàn)已經(jīng)責(zé)令停止違法裝修，對(duì)承重墻進(jìn)行修復(fù)。但孟女士及其他業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司交代信息并不充分，希望可以補(bǔ)充說明具體整改情況、向有關(guān)部門報(bào)備情況、整改之后是否經(jīng)過鑒定等情況。然而，此后物業(yè)公司再也未就此事進(jìn)行任何說明。該業(yè)主違規(guī)拆除承重墻一事就這樣沒了下文。

“這么重要的事情，業(yè)主不問就不主動(dòng)關(guān)注，問了又推脫責(zé)任。業(yè)主的安全誰來保證？”面對(duì)物業(yè)公司的不作為，孟女士憤憤說道。

對(duì)于此類現(xiàn)象，北京市康達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人孟麗娜認(rèn)為，有關(guān)行政機(jī)關(guān)在查處時(shí)存在一定的難度，如違法拆改的行為人與實(shí)際房屋使用人或管理人不一致時(shí)，實(shí)際房屋使用人或管理人可能不認(rèn)可處罰；破壞承重結(jié)構(gòu)與違法建設(shè)、損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施、侵占公共空間等存在交叉重疊，不同行政機(jī)關(guān)之間職責(zé)有交叉；當(dāng)事人不配合調(diào)查，部分取證困難；處罰后執(zhí)行難，部分情況下無法執(zhí)行到位等。

“各地規(guī)章往往規(guī)定由小區(qū)物業(yè)公司監(jiān)管業(yè)主裝修是否存在違法拆改承重墻，但一方面，承重墻位于房屋內(nèi)部，物業(yè)公司缺乏監(jiān)管能力，存在監(jiān)管不及時(shí)和強(qiáng)制性不足的內(nèi)在缺陷。業(yè)主裝修過程主要由小區(qū)物業(yè)公司監(jiān)管，但業(yè)主往往嘴上答應(yīng)而實(shí)際上不做改動(dòng)，關(guān)起門來偷偷施工，等到物業(yè)公司上門巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤已經(jīng)釀成。”華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法說，“另一方面，很多物業(yè)公司缺乏監(jiān)管意識(shí)。實(shí)踐中物業(yè)公司經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)不作為或者缺位的情況，甚至出現(xiàn)過物業(yè)公司自己違法拆改承重墻的案例。物業(yè)公司作為監(jiān)管主體不夠?qū)I(yè)，難以完全履行其監(jiān)管責(zé)任。此外，對(duì)于裝飾裝修的相關(guān)法律法規(guī)，各地存在執(zhí)行力度不一、相關(guān)主體責(zé)任落實(shí)不到位的情況，規(guī)范管理缺失，監(jiān)督環(huán)節(jié)以及處罰措施不足等問題?！?/p>

應(yīng)細(xì)化規(guī)定嚴(yán)厲處罰

值得注意的是，因拆除承重墻造成事故或糾紛的案件不在少數(shù)，有些甚至釀成悲劇。

2023年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市房屋室內(nèi)裝飾裝修安全管理的通知》，針對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)一步明確裝修活動(dòng)中涉及各方和各相關(guān)部門的責(zé)任，規(guī)范裝飾裝修活動(dòng)，提高相關(guān)人員和責(zé)任主體對(duì)房屋裝飾裝修的法律意識(shí)和安全意識(shí)，切實(shí)保障裝飾裝修質(zhì)量安全和居住安全。

此前，北京市、安徽省阜陽市等地已發(fā)布相關(guān)通知，強(qiáng)化房屋室內(nèi)裝飾裝修安全管理，明確相關(guān)主體的責(zé)任，加快推進(jìn)監(jiān)管機(jī)制體制建設(shè)，保障公共安全和公眾利益。例如，北京2023年5月底發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)住宅拆改承重結(jié)構(gòu)管理的緊急通知》，明確全市房屋建筑嚴(yán)禁出現(xiàn)擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)行為。房屋所有人、使用人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋使用過程中的檢查、巡查，當(dāng)發(fā)現(xiàn)住宅存在變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)行為時(shí)及時(shí)勸阻，勸阻無效或已造成后果的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或居民委員會(huì)、街道辦事處等。

如何治理私自拆改承重墻亂象？孟麗娜建議，加大宣傳力度，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。利用媒體、小區(qū)公示欄、小區(qū)業(yè)主群等，積極宣傳拆改承重墻的危害及違法后果，報(bào)道一批典型案例，樹立業(yè)主自覺抵制該違法行為的良好社會(huì)氛圍。同時(shí)，進(jìn)一步完善法律法規(guī)制度，加大懲罰力度。例如，完善對(duì)拒不配合執(zhí)法人員調(diào)查取證的行為予以相應(yīng)的行政處罰的規(guī)定、適時(shí)提高罰款標(biāo)準(zhǔn)、完善行政機(jī)關(guān)聯(lián)動(dòng)聯(lián)合執(zhí)法的規(guī)定等。在行政機(jī)關(guān)查處的同時(shí)，可以同步采取多種方式限制違法行為人，增加其違法成本、降低其社會(huì)評(píng)價(jià)，如存在私自拆改承重墻等情形的，可以在一定時(shí)間內(nèi)限制其不動(dòng)產(chǎn)登記或者交易并納入個(gè)人征信系統(tǒng)、一定時(shí)期內(nèi)在小區(qū)顯著位置公示等。

“要明確、強(qiáng)化、落實(shí)房屋所有人、使用人、裝修企業(yè)和設(shè)計(jì)單位責(zé)任?！睏钋诜ㄕf，房屋所有人、使用人進(jìn)行裝修要嚴(yán)格依法依規(guī)進(jìn)行，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律規(guī)定，并與裝修企業(yè)簽訂裝修裝飾管理服務(wù)協(xié)議，禁止有影響建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的行為，因損壞承重墻行為所導(dǎo)致的整改拆除或恢復(fù)工程等相關(guān)費(fèi)用，由房屋所有人或使用人與裝修企業(yè)承擔(dān)；裝飾裝修企業(yè)要嚴(yán)格按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，確保人員和房屋安全。對(duì)存在擅自施工變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)等行為的，監(jiān)管部門應(yīng)視情節(jié)給予罰款、停業(yè)整頓、吊銷資質(zhì)證書等處罰，并記入企業(yè)信用檔案，同時(shí)依法處罰負(fù)有責(zé)任的相關(guān)從業(yè)人員；設(shè)計(jì)單位出具的設(shè)計(jì)書等存在拆毀、損害承重墻內(nèi)容的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也應(yīng)視情節(jié)對(duì)其處以罰款、停業(yè)整頓、吊銷資質(zhì)證書等處罰，依法懲處負(fù)有責(zé)任的相關(guān)從業(yè)人員。

他還建議，要明確、強(qiáng)化、落實(shí)管理單位責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理機(jī)構(gòu)要依法告知企業(yè)和業(yè)主禁止拆毀承重墻，同時(shí)加強(qiáng)巡查檢查，發(fā)現(xiàn)違法行為及時(shí)予以制止并告知監(jiān)管機(jī)構(gòu)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)未落實(shí)上述行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等視情節(jié)給予處罰，同時(shí)處罰相關(guān)責(zé)任人員；屬地街道要充分發(fā)揮群眾監(jiān)督作用，暢通投訴渠道，及時(shí)受理裝飾裝修相關(guān)的報(bào)告或投訴，屬于職責(zé)范圍的及時(shí)處理，屬于相關(guān)部門職責(zé)范圍的，依法移交相關(guān)部門處理。

北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法積極履行相關(guān)職責(zé)，對(duì)小區(qū)業(yè)主的裝修行為及時(shí)詢問并記錄，定期檢查小區(qū)房屋的安全狀況。發(fā)揮居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等組織的基層治理作用，發(fā)現(xiàn)存在私自拆改承重墻行為的及時(shí)勸阻，行為嚴(yán)重的，應(yīng)及時(shí)向房屋管理部門投訴舉報(bào)。

孟麗娜提出，可以在商品房買賣合同示范文本中，增加售房人對(duì)房屋拆改承重墻具體情況進(jìn)行明確告知的義務(wù)；增加售房人對(duì)是否存在拆改承重墻等拆改情況的誠信承諾；增加售房人存在拆改承重墻影響房屋質(zhì)量或隱瞞拆改承重墻等情況的，賦予購房人對(duì)房屋買賣合同的解除權(quán)或要求損失賠償?shù)募s定等。

文章來源：《法制與新聞》雜志2024年7月下期

   編輯：周潔萌